1. Lokalita a hodnota pozemku
Lokalita je klíčovým faktorem tržní hodnoty nemovitosti. V českých podmínkách tvoří hodnota stavebního pozemku v závislosti na regionu a dostupnosti měst v tržní praxi často 30 až 60 % celkové hodnoty rodinného domu (v atraktivních příměstských oblastech podíl pozemku roste, na venkově bývá nižší).
Kromě vzdálenosti od krajského města či dálnice rozhoduje tzv. mikro-lokalita: orientace pozemku, svažitost terénu, hladina hluku z okolních komunikací, kompletní napojení na inženýrské sítě (vodovod, kanalizace, optický internet) a dostupnost občanské vybavenosti.
2. Užitná obytná plocha vs. zastavěná plocha
Základním měřítkem pro ocenění je čistá vytápěná užitná plocha obytných místností. Pomocné prostory (garáž, nevytápěná půda, zahradní domek, technické suterény) mají v přepočtu na m² výrazně nižší tržní ocenění než plnohodnotné obytné místnosti.
3. Technický stav 4 hlavních stavebních podsystémů
Kupující i bankovní znalci hodnotí zejména konstrukce s nejvyšší finanční náročností na případnou opravu:
- Střešní plášť a krov: Stav hydroizolace, zateplení podkroví a stáří krytiny.
- Obvodové zdivo a hydroizolace základů: Suché zdivo bez vzlínající vlhkosti a prasklin v nosných stěnách.
- Zdroj vytápění a otopná soustava: Moderní tepelné čerpadlo nebo kondenzační kotel s nízkými provozními náklady.
- Výplně otvorů (okna a vstupní dveře): Trojskla s kvalitním těsněním a doloženým rokem osazení.
4. Energetická náročnost stavby (PENB)
Vzhledem k cenám energií hraje průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) stále významnější roli. Rozdíl v provozních nákladech mezi domem v úsporné třídě B a nehospodárnou třídou E–G vede k výraznému rozdílu v tržní atraktivitě i prodejních cenách vzhledem k nutným budoucím investicím do zateplení.
5. Právní stav a přístupová komunikace
Právně čistá nemovitost bez sporných věcných břemen a s právně vyřešeným přístupem z veřejné komunikace dosahuje maximální likvidity na trhu a bezproblémového hypotečního financování pro kupujícího.
6. Doložená historie údržby v Digitálním pasu
Dům, u kterého majitel doloží kompletní servisní deník, pravidelné revizní zprávy a faktury za provedené stavební práce, dosahuje vyšší důvěry kupujících a usnadňuje obhajobu požadované prodejní ceny bez neopodstatněných slev.