1. Ještě před prohlídkou: ověřte, co se vlastně prodává
V bezplatném Nahlížení do katastru porovnejte adresu, parcely, stavbu a vlastníka s inzerátem. Na listu vlastnictví věnujte pozornost zástavním právům, věcným břemenům, zákazům nakládání, plombám a poznámkám. Katastr je veřejný, ale samotný výpis není kompletní technickou ani právní prověrkou transakce. U nejasností zapojte vlastního advokáta.
Porovnejte také skutečný stav s mapou: přístavba, garáž, dílna nebo bazén mohou být fyzicky na pozemku, ale dokumentace a evidence nemusí odpovídat realitě.
2. Na první prohlídce sledujte příčiny, ne kosmetiku
- Voda a terén: směřuje svah a povrchová voda k domu? Jsou svody funkční a kam odvádějí vodu?
- Vlhkost: hledejte mapy, odlupování omítky, plíseň, zatuchlý zápach a čerstvě lokálně opravené plochy.
- Konstrukce: všímejte si šikmých a opakujících se prasklin, deformací podlah, krovu a stropů.
- Střecha: zkontrolujte krytinu, oplechování, prostupy, podstřeší a stopy po zatékání.
- Technologie: zjistěte stáří kotle, rozvaděče, rozvodů vody, kanalizace, studny, jímky a dalších zařízení.
- Okolí: přijďte v různou denní dobu a ověřte hluk, dopravu, stínění, sousední záměry a dostupnost služeb.
3. Dokumenty, které si vyžádat
Požádejte minimálně o projektovou dokumentaci nebo ověřený pasport stavby, dokumenty k povoleným změnám, PENB, dostupné revizní zprávy, návody a záruky k technologiím, faktury za energie a vodu, pojistné události a doklady k větším rekonstrukcím. Chybějící dokument není automaticky důvod koupi odmítnout, ale je to náklad a nejistota, které musí vstoupit do ceny a smlouvy.
4. Kdy přizvat technického inspektora
U staršího domu, dřevostavby, domu po rozsáhlé rekonstrukci nebo při náznaku vlhkosti či statických poruch je nezávislá technická prohlídka rozumnou součástí rozhodnutí. Inspektor by měl dostat dokumentaci předem a ve výstupu rozlišit:
- bezprostřední bezpečnostní rizika,
- závady k opravě v prvním roce,
- investice v horizontu přibližně pěti let,
- body, které bez sondy nebo specializovaného měření nelze ověřit.
5. Přepočítejte kupní cenu na celkové náklady
Vedle kupní ceny sečtěte nutné opravy, energetické úpravy, vybavení, náklady na financování a rezervu na skryté vady. Dům s nižší cenou, ale střechou, rozvody a vytápěním před koncem životnosti může být ve výsledku dražší než lépe udržovaná nemovitost. Orientační ocenění používejte jako jeden z podkladů; nenahrazuje znalecký posudek ani technickou inspekci.
6. Co zachytit ve smlouvě a předávacím protokolu
Do smluvní dokumentace patří přesná identifikace převáděných nemovitostí a příslušenství, způsob vypořádání právních omezení, seznam předávaných dokumentů a známých vad. Předávací protokol doplňte stavy měřidel, počtem klíčů, fotografiemi a seznamem technologií. Kupní smlouvu a úschovu peněz řešte s nezávislým právním profesionálem.