Drobné opravy v nájmu: nový limit 1 500 Kč a 150 Kč/m² 2026

1. Co se změnilo od 1. ledna 2026

Nařízení vlády č. 493/2025 Sb. změnilo od 1. ledna 2026 nařízení č. 308/2015 Sb. Pro další opravy, které nejsou výslovně vyjmenované podle věcného vymezení, se limit jedné opravy zvýšil z 1 000 Kč na 1 500 Kč. Současně se roční limit nákladů nájemce zvýšil ze 100 Kč na 150 Kč za m² podlahové plochy bytu.

Aktuální znění zároveň stanoví, že náklady na dopravu se do částky rozhodné pro jednu opravu ani do ročního limitu nezapočítávají a hradí je nájemce.

2. Limit 1 500 Kč není jediným pravidlem

Drobné opravy se neurčují jen podle ceny. Nařízení obsahuje i věcný seznam, do kterého patří například vybrané opravy dveří a oken, zámků, vodovodních baterií, sanitárního vybavení, kuchyňských spotřebičů nebo některých částí etážového topení. U těchto položek je nutné pracovat s aktuálním zněním nařízení, nikoli jen s jednoduchou hranicí 1 500 Kč.

Pronajímatel proto nemá automaticky přenášet každou levnější opravu na nájemce. Nejprve je potřeba určit, zda jde o běžnou údržbu, věcně vymezenou drobnou opravu nebo jinou opravu posuzovanou podle ceny.

3. Jak funguje roční limit 150 Kč/m²

Jakmile součet nákladů na drobné opravy podle příslušných ustanovení v kalendářním roce přesáhne částku odpovídající 150 Kč za m² podlahové plochy bytu, další opravy se v daném roce už za drobné opravy pro tento účel nepovažují. U bytu o podlahové ploše 70 m² tak roční hranice činí 10 500 Kč.

Podlahová plocha se pro účely nařízení počítá vlastním způsobem. Zahrnuje i některé prostory užívané výhradně nájemcem a balkony, lodžie či terasy se započítávají jednou polovinou. Pokud je výpočet sporný, vycházejte z aktuálního textu nařízení.

4. Co by měl evidovat pronajímatel

• datum oznámení vady nájemcem,
• popis závady a fotografie před opravou,
• kdo opravu objednal a kdo ji provedl,
• cenu práce a materiálu odděleně od dopravy,
• průběžný součet drobných oprav v daném kalendářním roce,
• fakturu, účtenku nebo servisní protokol.

Tato evidence snižuje riziko sporu při ročním vyúčtování, při vracení jistoty nebo při ukončení nájmu. U větších závad je vhodné předem písemně potvrdit, kdo opravu objednává a kdo ji ponese.

5. Jak změnu zapracovat do správy nemovitosti

V Majitel365 lze u pronajímané nemovitosti evidovat servisní události, termíny a dokumenty k opravám. Do údržby zapisujte závady a skutečné náklady, do dokumentů ukládejte protokoly a účtenky. Aplikace neurčuje právní odpovědnost za konkrétní opravu, ale pomůže vytvořit dohledatelnou historii, ze které je zřejmé, co se v bytě opravovalo a kolik to stálo.